В Верховном Суде Донецкой Народной Республики изучен проект закона Донецкой Народной Республики «Об объектах незавершенного строительства» (далее – законопроект).
В соответствии с пояснительной запиской законопроект разработан в целях «закрепления на законодательном уровне механизма осуществления государственного регулирования в сфере определения правового режима объектов незавершенного строительства в части рационального использования таких объектов; обеспечении безопасности граждан, в том числе путем предотвращения обрушения объектов незавершенного строительства, вследствие уклонения собственников (застройщиков) объектов незавершенного строительства от их содержания; выявления объектов незавершенного строительства, по которым не может быть завершено строительство, в целях их своевременного демонтажа; введения в эксплуатацию объектов незавершенного строительства, строительство которых завершено».
В настоящем заключении рассмотрены наиболее существенные недостатки законопроекта, позволяющие сделать выводы о его общем качестве, в связи с чем считаем необходимым высказать следующие замечания и предложения.
Частью 4 статьи 5 законопроекта предусмотрено, что срок, указанный в части 1 настоящей статьи (30 дней со дня вступления в силу данного закона для подачи документов в целях регистрации юридического лица и физического лица-предпринимателя в качестве застройщика объекта), восстановлению не подлежит.
Необходимо отметить, что на практике могут возникнуть случаи (обстоятельства), объективно исключающие возможность подачи документа в установленный срок (тяжелая болезнь лица, беспомощное состояние и другое).
Кроме того, в гражданском и в арбитражном процессах стороны и третьи лица имеют право на восстановление судом пропущенного срока при наличии объективных причин.
Аналогичное замечание в полной мере относится и к части 3 статьи 7 законопроекта.
С учетом изложенного предлагаем часть 4 статьи 5 и часть 3 статьи 7 законопроекта исключить.
В соответствии с частью 5 статьи 5 законопроекта «уполномоченный орган в течение 10 дней со дня получения заявления о регистрации застройщика объекта, вносит информацию в реестр, а также принимает и уведомляет заявителя об одном из следующих решений:
1) о регистрации застройщика;
2) об отказе в регистрации застройщика;
3) об оставлении заявления без рассмотрения до устранения замечаний. Замечания подлежат устранению в течение 10 рабочих дней со дня уведомления о таком решении заявителя».
Обращаем внимание на то, анализ рассматриваемой структурной единицы не позволяет прийти к выводу о том, кто (руководитель уполномоченного органа, комиссия при уполномоченном органе и т.п.) будет принимать вышеуказанные решения.
Также ни рассматриваемой структурной единицей, ни иными положениями законопроекта, не предусмотрено в каком виде (какой документ) будет подтверждать регистрацию или отказ в регистрации в качестве застройщика, что свидетельствует о целесообразности помимо уведомления, выдавать заявителю документ, подтверждающий регистрацию (отказ в регистрации) в качестве застройщика.
Отсутствие вышеуказанных положений в законопроекте может вызвать негативные последствия на практике, поскольку не определен конкретный механизм осуществления государственного регулирования в сфере определения правового режима объектов незавершенного строительства, а его отсутствие приведет к нарушению прав юридических лиц и физических лиц-предпринимателей на легализацию объекта незавершенного строительства.
В связи с этим предлагаем доработать законопроект в указанной части.
Частями 1, 2 статьи 8 законопроекта предусмотрено, что «в случае если по истечению срока, установленного частью 1 статьи 5 настоящего Закона, не был установлен застройщик объекта, уполномоченный орган информирует соответствующий орган местного самоуправления, что объект имеет признаки бесхозяйного имущества.
Объект, который имеет признаки бесхозяйного имущества, признается муниципальной собственностью по заявлению органа местного самоуправления на основании решения суда».
Необходимо отметить, что вышеуказанные процедуры выявления и признания недвижимого имущества бесхозяйным, противоречат законодательству Донецкой Народной Республики.
В частности, согласно части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Донецкой Народной Республики «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».
Далее, в соответствии с пунктом 1 части 142 статьи 1642 Гражданского кодекса Донецкой Народной Республики «до 1 января 2022 года выявление, учет, хранение, оценка и распоряжение бесхозяйными недвижимыми вещами, за исключением жилых помещений, жилых домов, хозяйственных построек и хозяйственных сооружений, осуществляются в порядке, установленном Главой Донецкой Народной Республики».
Во исполнение вышеуказанной нормы Указом Главы Донецкой Народной Республики от 01.02.2021 № 25 был утвержден Порядок выявления, учета, хранения, оценки и распоряжения бесхозяйными недвижимыми вещами» (далее – Порядок).
Так, пункт 5 Порядка регламентирует, что управление бесхозяйными недвижимыми вещами осуществляется приказами Фонда государственного имущества Донецкой Народной Республики, изданными на основании решений Межведомственной комиссии по вопросам управления бесхозяйными недвижимыми вещами.
Пунктом 6 Порядка предусмотрено, что при выявлении недвижимой вещи, имеющей признаки бесхозяйной вещи государственные органы, органы местного самоуправления, трансграничные концерны, физические лица, юридические лица и т.д. направляют в Фонд государственного имущества Донецкой Народной Республики заявление о выявлении недвижимой вещи, имеющей признаки бесхозяйной вещи (по части 1 статьи 8 законопроекта Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Донецкой Народной Республики информирует орган местного самоуправления).
Кроме того, Порядок, в отличие от законопроекта, допускает обращение бесхозяйных недвижимых вещей в государственную собственность.
Соответственно, модели обращения с бесхозяйным имуществом, закрепленные в Порядке и законопроекте, имеют концептуальные отличия.
Далее, согласно части 4 статьи 8 законопроекта «Финансирование мероприятий, предусмотренных пунктами 1–3 части 1 настоящей статьи, может быть осуществлено за счет лиц, предусмотренных пунктом 2 части 1 статьи 10 настоящего Закона».
Так, пунктом 2 части 1 статьи 10 законопроекта предусмотрено, что «в целях организации завершения строительства объектов, которые переданы в муниципальную собственность, орган местного самоуправления имеет право привлекать организации частной формы собственности в соответствии с законодательством об инвестиционной деятельности или в рамках реализации муниципально-частного партнерства и передачи последнему прав застройщика».
Следовательно, частью 4 статьи 8 законопроекта предусмотрена возможность финансирования проведения экспертизы технического состояния объекта, определения общей стоимости завершения строительства объекта и оформления технического паспорта на объект и документа, устанавливающего степень готовности объекта за счет организаций частной формы собственности.
В то же время законопроектом не предусмотрен основной источник финансирования вышеуказанных мероприятий.
Кроме того, в данной норме содержится неверная ссылка на пункты 1-3 статьи 8, поскольку статью, на которую ссылается разработчик, не подразделяется на пункты.
Учитывая изложенное статья 8 законопроекта нуждается в существенной доработке и согласовании ее положений с действующим законодательством Донецкой Народной Республики.
На основании изложенного Верховный Суд Донецкой Народной Республики рекомендует учесть вышеуказанные замечания и предложения.